Verantwortungsvoll erneuern: Bestandsbauten zukunftsfähig machen

Terresta gibt es schon bald 60 Jahre. Ebenso alt oder sogar noch viel älter sind viele ihrer rund 220 Liegenschaften mit 2200 Wohnungen. Der Erneuerungsbedarf ist entsprechend gross, denn unter Bruno Stefanini wurden kaum Renovationen durchgeführt. In den nächsten zwanzig Jahren plant Terresta Investitionen von bis zu einer Milliarde Franken, um den Immobilienbestand fit für die Zukunft zu machen.

Langfristiger Vermögenserhalt und Gemeinwohlorientierung

Als Teil der Stiftung für Kunst, Kultur und Geschichte (SKKG) hat Terresta einen klaren Auftrag, der sich aus der Stiftungsurkunde ableitet: langfristiger Vermögenserhalt und Gemeinwohlorientierung. «Wir wollen nicht möglichst hohe Renditen erzielen, sondern soziale, ökologische und wirtschaftliche Ziele in Einklang bringen», sagt Christian Felker, Leiter Portfolio Management. Die aktuellen Netto-Mietzinse zeigen, dass dieser Anspruch kein Lippenbekenntnis ist: Sie liegen in allen Vergleichen – Stadt Winterthur, Kanton Zürich, Schweiz – zum Teil deutlich unter den Durchschnittswerten.

Doppelstrategie: günstig im Bestand, marktüblich im Neubau

Damit der Spagat zwischen sozial und ökonomisch gelingt, verfolgt Terresta eine zweigleisige Immobilienstrategie. «Unsere Grösse und die historische Struktur des Portfolios ermöglichen es uns, differenziert zu handeln», erklärt Christian Felker. Die Mieten von Bestandswohnungen werden bewusst tief gehalten, während Neubauten näher am ortsüblichen Mietniveau liegen und damit helfen, den Stiftungszweck der SKKG zu finanzieren. Dieses Modell macht es möglich, dass Terresta sowohl sozialverträglich als auch wirtschaftlich stabil agiert.

Renovieren statt abreissen – ein Prinzip mit Wirkung

Angesichts der vielen alten Gebäude stellt sich die Frage: Renovieren oder durch Neubauten ersetzen? Für Terresta ist die Antwort klar: «Abriss ist nur dann sinnvoll, wenn es keine Alternative gibt», sagt Christian Felker. Dieser Grundsatz spart Ressourcen, schützt gewachsene Quartiere und verhindert Mietzinssprünge. Bis jetzt wurde nur eine Terresta-Siedlung ersetzt: An der Zypressenstrasse in Wülflingen war die Bausubstanz nicht mehr zu halten.

Renovieren im bewohnten Zustand – trotz Aufwand

In den nächsten Jahren stehen vor allem Renovationen im bewohnten Zustand an. Diese sind technisch anspruchsvoll und für die Eigentümer teurer, als Leerkündigungen auszusprechen. Doch darauf verzichtet Terresta bewusst. «So wenig wie möglich, so viel wie nötig – dieser Grundsatz gilt bei jeder Erneuerung», sagt Christian Felker. Bis 2030 sollen über 400 Wohnungen im bewohnten Zustand renoviert werden, das entspricht rund 80 Prozent aller geplanten Erneuerungen. So wird die alte Substanz, wo immer möglich, erhalten. Das reduziert nicht nur graue Energie, sondern hält auch die Mieten stabil. Denn eine behutsame Erneuerung führt zu deutlich geringeren wertvermehrenden Investitionen – und damit zu geringeren Mietzinserhöhungen.

Moderate statt maximal Mietzinserhöhungen

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen erlauben es, 50 bis 70 Prozent der wertvermehrenden Investitionen auf die Mieten zu überwälzen. Terresta geht dabei nicht ans Maximum: «Wir orientieren uns eher am unteren Ende – und sind bei Renovationen im bewohnten Zustand nochmals zurückhaltender», sagt Vera Zubek, Leiterin Bewirtschaftung. Konkret werden bei Renovationen von bewohnten Liegenschaften im Durchschnitt nur etwa die Hälfte der zulässigen Mietzinserhöhung weitergegeben. Damit werden zum Beispiel die Nettomietzinsen nach der Renovation im bewohnten Zustand am Rebenweg in Winterthur durchschnittlich um 23 Prozent steigen. Ein Wert, der weit unter den marktüblichen Erhöhungen liegt und zeigt: Auch nach einer Renovation bleiben vergleichsweise günstige Mietzinse möglich – und die Bewohner:innen können in ihrem Zuhause bleiben.

Altstadtliegenschaften: sensibel renoviert

In den denkmalgeschützten Altstadthäusern ist eine Renovation im bewohnten Zustand oft nicht möglich. Die Bausubstanz ist komplex, und Vorgaben des Denkmalschutzes erfordern spezielle Lösungen. Doch bleibt Terresta ihrer Linie treu: keine überzogenen Eingriffe. «Die Häuser sollen ihren Charakter behalten», sagt Christian Felker. Die Mietzinse bewegen sich nach der Renovation näher am Markt – trotzdem kehren rund 75% der Bewohner:innen zurück in ihre Wohnungen im historischen Zentrum.

Neubauten: Qualität ohne Luxus

Neubau – das muss nicht luxuriös sein, wie zwei aktuelle Terresta-Projekte zeigen: der Ersatzneubau an der Zypressenstrasse und der Neubau an der Waldeggstrasse – der erste der Terresta seit 50 Jahren. Die Mietzinse sind da zwar nicht günstig, aber immer noch bezahlbar: Eine neue 3,5-Zimmer-Wohnung an der Zypressenstrasse mit 69 Quadratmetern soll dereinst rund 1750 Franken kosten (inklusive Nebenkosten). Und somit deutlich weniger als vergleichbare Neubau-Wohnungen in Wülflingen. «Wir schaffen modernen, zweckmässigen Wohnraum», sagt Christian Felker. Verzichten statt aufrüsten lautet die Devise – an der Zypressenstrasse bedeutet das konkret: kompakte Grundrisse, keine zweite Nasszelle, kein eigener Waschturm. Zudem werden grössere Wohnungen gezielt an Haushalte mit mehreren Personen vermietet, um die Pro-Kopf-Fläche zu reduzieren. Das schont Ressourcen und verhindert, dass Wohnraum unnötig verteuert wird.

Eine faire Vermietungskultur

Neben Bau- und Investitionsentscheidungen prägt auch die Vermietungspraxis die soziale Verträglichkeit. So gibt Terresta zum Beispiel Referenzzinssatzsenkungen vollständig weiter – ein Vorgehen, das in der Branche keineswegs selbstverständlich ist. Bei Bauprojekten informiert das Bewirtschaftungsteam frühzeitig. Wenn eine Renovation im bewohnten Zustand nicht möglich ist, gelten Kündigungsfristen von mindestens zwölf Monaten. «Und alle Mieter:innen haben die Möglichkeit, eine andere Wohnung in unserem Portfolio umzuziehen», betont Vera Zubek. Ein Happy End gab es auch bei der Leerkündigung der drei Häuser an der Zypressenstrasse: «Wir haben allen Parteien Angebote vermittelt, die ihren Bedürfnissen hinsichtlich Grösse und Mietpreis entsprachen», sagt Vera Zubek, «und am Ende konnten wir für alle, die unsere Unterstützung suchten, eine Wohnung finden».

Fazit: Verantwortung statt Verdrängung

Winterthur steht – wie viele Schweizer Städte – unter Druck: steigende Nachfrage, knapper Wohnraum, zunehmende Verdrängungstendenzen. Christian Felker sagt: «Das stellt die gesamte Immobilienbranche vor grosse Herausforderungen. Bei Terresta wollen wir Teil der Lösung sein: Wir übernehmen Verantwortung für unsere Mieterinnen und Mieter genauso wie für unsere Liegenschaften».